Que sont les Offices Publics de l’Habitat ?
Les offices publics de l’habitat (OPH) sont des Établissements Publics Industriels et Commerciaux. Fortement ancrés dans les territoires, ils sont tous attachés à une collectivité territoriale.
Leur mission est d’entretenir leurs logements, d’en assurer la bonne gestion et de faire vivre leur patrimoine. Ainsi, pas moins de 1,6 milliards d’euros sont injectés dans les logements appartenant aux offices publics de l’habitat pour le simple entretien. Cette somme est répartie entre les 265 OPH pour l’entretien de 2,4 millions de logements – soit 51% du patrimoine HLM français. La gestion du parc des OPH entraîne quant à elle de nombreux frais relatifs au gardiennage, à la gestion sociale et locative. Faire vivre le patrimoine des OPH n’entraîne pas un moindre coût. On parle de travaux de réfaction, visant à lutter contre l’insalubrité, de vente permettant un parcours résidentiel vers une accession à la propriété, de construction ou de démolition.
Les dépenses engendrées par ces différentes missions des OPH ne sauraient exister sans recettes. Les recettes des OPH se constituent des loyers générés par les logements qu’ils possèdent. En 2014 le total théorique des loyers est de 9,2 milliards d’euros, total théorique en ce qu’il ne tient pas compte du problème de vacance de nombreux loyers ce qui nous ramène au chiffre de 8,8 milliards d’euros quittancés aux locataires. Les loyers dits accessoires, c’est à dire ne portant pas sur un logement, ainsi que les produits divers, comme les produits financiers, dégagent également des ressources pour les OPH.
La répartition des dépenses présente un intérêt tout particulier lorsque l’on constate que celles-ci sont en grande partie consacrées au remboursement des annuités d’emprunts contractés pour financer des travaux de construction et de réhabilitation (35%), ainsi que pour assumer une fiscalité pesante (11%). Une plus petite partie, non négligeable malgré tout, passe en pertes et profits, puisqu’il s’agit des impayés de loyer qui représentent 300 millions d’euros par an en moyenne.
Enfin, une fois réalisé l’équilibre entre les recettes et les dépenses subsiste une plus-value : l’autofinancement de l’exploitation courante, pour une part de 10% environ. Cet autofinancement fait, en effet, l’objet d’une grande volatilité et peut être influencé et revu à la baisse (7,8% en 2011) ou à la hausse (10,2% en 2013) selon les différentes décisions politiques, la conjoncture économique ou encore les cycles d’activité, étant précisé que ces trois éléments sont eux mêmes étroitement liés.
Si l’autofinancement en clôture du bilan peut paraître élevé, il s’avère que sur 5,2 milliards à la fin 2014, 1,8 milliards constitue le « décalage de trésorerie » entre les créances et les dettes. Il n’est donc pas disponible et ne peut être réinvesti. Sur les 3,4 milliards restant, 0,7 milliards constituent les dépôts de garantie des locataires et ne peut donc être utilisé. En cas de demande de remboursement, cette somme doit rester disponible. 1,6 milliards constituent une provision pour risques et charges ce qui laisse 1,1 milliard de potentiel financier sur les 5,2 initiaux. On peut dès lors se poser la question de l’efficacité et surtout de l’efficience de ces OPH.
Le potentiel financier sert à financer les constructions de nouveaux logements pour parer au problème de déséquilibre offre/demande en zone tendue. Toutefois c’est évincer un problème pour en créer un autre car ces nouveaux logements vont à leur tour devoir faire l’objet de rénovations, d’entretiens qui vont engendrer toujours plus de dépenses, et donc d’impôts, à l’heure même ou la capacité d’autofinancement des OPH est limitée et par conséquent son potentiel financier également. Une partie du potentiel financier est également employée à la rénovation et l’entretien du parc existant. Rappelons que parmi les dépenses des OPH, outre les 10% d’autofinancement au sein desquels se trouve le potentiel financier qui sert pour partie à rénover le patrimoine existant, 16% des dépenses sont déjà consacrées à l’entretien annuel du patrimoine soit une somme pour 2014 de 1,6 milliard d’euros.
Au-delà de la rénovation, la question du financement d’un logement neuf doit être également traitée par couches. Un logement neuf est financé par 13% de fonds propres mais également (et principalement) par des subventions (18%) ainsi que des emprunts (78%). Les réhabilitations sont financées selon le même modèle mais dans un ordre d’importance inversement proportionnel. Les emprunts représentent la plus petite part là où les subventions et les fonds propres sont principalement utilisés. La part des emprunts et des subventions reste importante (respectivement 10% et 22%).
Les OPH contribuent à l’économie locale et nationale, à travers le secteur de l’emploi et une activité engendrant une fiscalité importante. Sur près de 175 000 emplois, 50 000 sont des emplois directs, le reste représentant des contrats passés auprès du secteur BTP, des contrats de prestations de service. 62 100 emplois annuels sont mobilisés pour la construction neuve à défaut d’être sollicités pour le long terme.
Le secteur des OPH coûte cher et est limité en efficacité ce qui pose donc la question du parc privé et de la réglementation en matière de logement, qui doit être revue dans un secteur ou l’heure est à la crise depuis longtemps. L’interventionnisme de l’état et la multiplication des politiques sociales de logement n’aident en rien si le déséquilibre entre le parc privé et le parc public persiste. En ne fournissant des efforts que dans le secteur public du logement, l’état contribue à ce déséquilibre patent. « Quand le logement va, tout va ». Quoiqu’on en dise, il est incontestable qu’aujourd’hui rien ne va plus. Il faut donc prendre le problème à la racine et faire en sorte que soit revu le sens des priorités des instances gouvernementales.
